联合地产机构成都市10.1楼市新政解读分享

在南京、杭州启动楼市调控之后，9月30日开始，北京、苏州、天津、郑州也先后出台政策，成都紧跟其后并在10月1日深夜发布了楼市新政。成都政府出台相关调控政策之前，已有业内资深人士有所猜测和预估，但新政出台之迅速，且节点选取在秋交会之前（10月3日-7日为成都第48届房交会），让众多地产企业人士深感既在预料之中，又在预料之外。

直击成都限购政策核心内容：

“实行区域住房限购：成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%”。

关键词：同一身份自然人/法人新购买二套首付不低于40%

模糊点：二套房界定标准新政执行分界点

核心内容解读：

?相比成都上一轮限购，此次限购范围大幅扩大。成都一圈层、二圈层全部纳入限购区域，三圈层不受影响。保持了政府楼市调控“因地制宜”，不再一刀切的调控风格。调控区域锁定在一圈层、二圈层，主要也是由于本轮房价上涨区域基本集中在这些区域，其中以城南板块、天府新区为代表（其他区域房价有涨幅且销量提升，但相对“标杆区域”线上声音及市场口碑不明显）。

?此次限购单位未体现上一轮限购的以户为单位，按照“自然人/法人”为单位。表面政府并不严格打压房价，重点是控制房价过快增长产生泡沫。

?允许限购单位“新购买1套商品房”。表明限购单位已经购买的商品房不影响此轮再次购买。可以理解为，以家庭为单位，家庭包括多少自然人，即可以新购买多少套商品房。

?此轮限购并未体现是否需要本地户籍/社保等。可以理解为非成都户籍人士依然可以在成都买房，但只能在限购区域里新购买1套，政府并不排斥外地人在成都合理购房。

?首套房首付比例不变，二套房从之前的35%提高到40%（针对商业性个人住房贷款，未体现公积金贷款）。二套房的首付比例增加跨度不大，政府是不打压正常改善需求的。

联合地产观点：

成都本轮限购，主要是抵制炒房、投机行为，抑制不可控的泡沫产生，确保成都房地产市场供需更合理，价格走势可控，满足合理的购房需求。

成都10.1新政更侧重于方向性指导，政府发文还有许多细节需要进一步明确，尤其是二套房如何认定（影响个人为单位新购买商品房的首付比例；二套房认定是认房还是认贷）、新政执行时间（近期成交客户按照新/老政策执行的相关要求）等，都暂未明确。

联合地产机构撰写

年10月2日

附政府发文原件：

成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门

关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知

签发时间：-10-01生效时间：-10-01

各区（市）县政府，市政府各部门，有关单位：

市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》已经市政府同意，现转发你们，请认真贯彻执行。

成都市人民政府办公厅

年10月1日

关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施

（市房管局市发改委市公安局市国土局市建委市规划局市工商局市金融办市政府新闻办）

　　为全面贯彻执行国家房地产市场调控政策，认真落实市政府《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》（成府发〔〕17号）要求，保持我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施。

　　一、严格规划用途管理

　　严禁擅自调整项目用地性质，对擅自调整用地性质的依法不予办理《建筑工程规划许可证》、不予办理规划核实。严格房地产开发项目容积率管理，对未按规划许可实施的建设项目，要求限期整改；无法改正的，对超出计容面积部分的全部收入予以罚没，并将开发企业等相关责任单位纳入诚信管理。

　　二、精准调控土地供应

　按照成府发〔〕17号文相关要求实行精准调控。对商品住房销售偏紧的区域，适时增加供地规模，适度加快供地节奏，有效管控土地价格，确保适应经济社会发展水平的居住用地需求。

　　三、加快项目开工建设

　严肃查处不按规定期限开工、竣工开发项目的行为。在取得出让土地后，开发企业须按合同约定的期限开工建设。凡未按期开工、竣工，构成土地闲置的，按相关规定采取收取土地闲置费、收回土地使用权等方式依法处置，并按不良信用记录予以企业信用扣分。凡有重大不良信用记录的，3年内限制直至禁止参与本市土地竞买。

　　四、实行区域住房限购

　成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

　　五、加强商品房销售管理

　完善商品房销售方案备案规则，加强商品住房申报价格指导。商品住房申报价格明显高于周边楼盘的，价格主管部门会同相关部门对价格进行核实后，方予受理商品房预售许可、现售备案申请；同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。

　六、规范商品房销售行为　

　开发企业应在取得商品住房预售许可、现售备案后10日内一次性向社会公开全部可售房源，按规定在销售现场显著位置设置商品房销售信息公示系统，及时反映房源销售状态，按一房一价、明码标价对外销售。

　房地产开发企业和中介机构不得有捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为，否则关闭商品房买卖合同网签，暂停开发企业后续项目预售许可受理，取消中介机构存量房网签，记减开发企业和中介机构信用分并公开曝光，涉嫌违法的由公安机关依法处理。

　　七、整治市场违法行为　

　加大查处力度，严厉整治房地产广告违法、合同违法、不正当竞争行为，重点查处含有投资回报承诺、虚假承诺办理户口和升学就业等房地产广告，骗取定金、保证金等合同欺诈行为，恶意炒作哄抬价格等不正当竞争行为。涉嫌违法的由公安、工商等机关依法处理。

　　八、加强销售价格监管　

　严格查处不明码标价、违反一房一价规定、实际销售价格高于申报价格、哄抬房价等违法行为，重点核查价格异常以及消费者投诉集中的项目。情节严重的，依法按规定对开发企业予以资质降级处理，直至注销资质；禁止开发企业及其关联企业3年内进入我市土地市场参加土地招标、拍卖、挂牌出让活动购置土地。

　　九、防控市场金融风险　

　加强商品房预售资金监管，确保专项用于工程建设。严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，对该类机构进行全面清查，严格监管。严厉整治房地产交易中涉嫌非法集资的行为。

　　十、切实加强住房保障　

　健全“租、售、补”三位一体的住房保障体系，切实解决中低收入居民家庭住房困难问题，确保符合条件的住房困难户应保尽保。

　　十一、严厉打击造谣滋事　

　严厉打击制造虚假信息、散播谣言等行为，涉嫌违法的由公安机关依法处理，对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的媒体和个人，要依法追究责任。

　本措施自印发之日起施行。