进入成都两年半的新力控股成都公司（以下简称新力成都）正经历着有史以来最大的团队调整，从公司总经理到营销线，若干人等陆续离开。

曾经依托于收并购策略获地，现今却拼杀在拍卖市场，高价举牌。

新力上市在即，新力成都到底经历着怎样的阵痛？

1、冒进拿地

双流项目面粉贵过面包，如何打造？

5月23日，经过与德商、碧桂园、华宇、蓝光、金科等开发商多轮的激烈竞拍，新力成都以元/㎡获得双流东升板块一宗约30亩住宅用地，刷新双流地价记录。

这是新力控股自年10月进入成都后，有公开消息获得的第三宗地块。前两宗分别是成华区龙潭立交内侧16亩地块和青白江40多亩地块。

成华项目和青白江项目已于年初入市。

其中成华龙潭寺项目为新力琥珀园，是95-㎡的高层，套房源已于年1月全部推出。

青白江项目案名为新力翡翠湾，是11-18层的小高层，户型面积为83-㎡，同样也是于年初推出首批次套房源，待推房源还剩余套。

因为地块较小，尤其是青白江项目位置好，户型面积合适，以及前期渠道做得比较扎实等原因，两个项目的去化都比较好。

据第三方监测机构数据显示，年初至今，琥珀园的认购去化率为90.66%（房产专业网站的口径显示琥珀园已经售罄），翡翠湾的认购去化率为84.63%。

这也意味着在双流项目推出之前，新力成都可售的，只有翡翠湾一批次剩余的几十套房源以及余套待推房源，库存不多。

但青白江存量大、客源不足、去化周期长等市场环境也将为翡翠湾带来不小的去化压力。

中成房业4月数据显示，青白江住宅存量高达万㎡，同比上涨了.7%，库存量位居大成都各区县第三。

刚拿下的双流项目，如按照“天启动项目、天达到预售标准”的高周转开发模式，或将及时填充新力控股在成都市场的供应。

但也将面临不小的压力。

新项目位于市场竞争压力最大的双流区。数据显示，双流区新房销售均价为元/㎡，位于郊区销售均价之首，东升镇区域二手均价为元/㎡。新房住宅存量高达.8万㎡，更是位居大成都各区县之首。

面对元/㎡的面粉贵过面包的楼面地价，项目如何规划定位？对于新力成都而言，是一件极具考验和挑战的事情。

2、人事频变

问题出在了哪里？

两年半，三宗地块，小盘操作，土地储备量少……

和全国销售额快速增长的发展态势相比，新力控股在成都市场上的扩张表现，就显得有些乏力。

对于新力控股在成都的表现，一位不愿具名的业内人士认为无论是从品牌还是项目层面，可以说是毫无建树，这可能是特殊市场时期造成的。

一位熟悉新力成都内部运作的业内人士，则认为更多是因公司策略所造成的。“土地策略造成整个运营的节奏慢一些。公司如果要求高利润率，在成都竞争这么激烈的地方，很难快速拿地。”

根据多名业内人士的看法，文軒实验室整理概括出四点核心。

01刚进入成都，利润苛刻

很多公司，刚进入成都，都会先把市场规模、影响力和品牌做起来后，再考虑利润。

刚进入成都的新力控股，对利润有一定的要求，在竞争激烈的成都，这样就很难拿地。

02拿地困难，收并购地块问题多

去年拿地，都是通过收并购方式。收并购手续方面问题比较多，办理起来比较麻烦，指标实现起来也比较难。

新力成都想实现高周转，但地块又不“干净”，有很多问题。

如绵阳项目，因为土地指标的问题，没什么进展，目前还在沟通阶段；收并购的温江地块，也有很多问题。

03产品体系单一，简单复制

新力控股除了江西以外，其他地方的发展都有些问题，这可能还是和区域适应有关系。

比如在成都，琥珀园项目做的是板式，实际上成都的刚需房子，更重视的是功能性和尺度，板式可能不一定都适合。

新力控股的产品系相对比较单一，集团标准化以板式为主，但板式公摊比较大，不一定适合所有地块和所有产品层级。

04有项目，没品牌

琥珀园卖完了；翡翠湾项目也不大，青白江的区域对品牌落地也不是很好；自贡项目卖得不是很理想，且属于三四线城市。

实现品牌落地还是需要在核心区域拿优质地块。

在公司策略导致公司运营缓慢的同时，还未在成都站稳脚跟的新力，又遭人事动荡。

在两个项目推出后不久，原成都公司总经理罗毅离开，在文軒实验室尝试联系新力方时又发现现多位员工皆已离职。

频繁的人事变动，无疑是对新力在成都的发展给了一击重拳。

3、地产黑马？

成都拖了后腿

新力控股，年成立于江西南昌，虽然年轻，布局全国的野心却不小。

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