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弹指一挥间，半年时光一晃而过。年下半场，成都楼市将会是怎样一番景象呢？

其实吧，做预测这件事，最大的乐趣不是在于对了有多少人鼓掌，而是错了耳光有多响亮。

不过应广大楼粉的要求，楼市君也无惧打脸，大胆和各位分享我对成都楼市下半年的5个预测。

楼市政策、房价以及产品层次会有怎样的趋势和变化？下半年到底该不该买房？

本篇，我们就一次性把这些问题给大家说透彻。

最近，在相对宽松的货币环境下，部分城市房地产市场热度攀升，比如全民在买房的宁波，连续出了好几个地王，房价涨幅也排在全国前列。

这种情况下，是不是意味着楼市有“放松”的迹象？

答案是否定的，大热之后必有调控，目前多地楼市已经出现新政。

从6万人“抢房”的杭州到地王频现的宁波，再到蠢蠢欲涨的东莞，无一例外，调控都升级了。

在经济形势严峻的当下，加码楼市调控，说明“房住不炒”依然是主旋律。

即便地方为了财政和经济增长，可能会依赖土地财政，寄望于政策松绑以刺激楼市，但中央对楼市的态度非常坚定，今年以来的10多个城市松绑，存活期都很短，有的甚至遭遇了政策“一日游”的尴尬。

在中央会议里最近一次的定调是“稳楼市”，表明政府进行政策调控目的在于求“稳”，在于促进楼市平稳健康发展。

维稳模式下，楼市不允许大涨，也要防范大跌。

弄明白了全国楼市政策走向的基本面后，成都楼市调控政策如何走，购房者心中应该有数了。

目前，成都楼市主要是限购、限贷、限价、限售这四大调控政策，几乎全方位堵住了炒房漏洞，下半年，这“四限”政策依然不会变。

但在部分区域，特别是近郊和远郊区域，存在市场供应过大的情况，则属于市场不景气状态，某些楼盘会出现变相“扶持政策”的可能。

另外，在严控整体市场稳定的前提下，战略新区或许会有人才安居政策调整。

说到房价，最近很多读者都在问我，说疫情之下，很多人收入都不稳定，哪里还有钱买房？房价会不会大降？

楼市君的答案是：“不会”！

前面的政策分析已经说了，维稳模式下，房价不会出现大跌。

另外，房价降不降并不由开发商决定，简单说，房价的本质是货币的体现，它代表着城市的基本面，它会根据政策和市场供需而波动。

成都常住人口万，并且人口自然增长率还保持在5%左右，人口也保持在净流入态势，从长期来看，成都的房价将会保持总体向上平稳上涨的趋势。

从供需来看，上半年大成都住宅供小于求，存量万方，同比去年末下跌6.7%，去化周期13个月。

数据来源中成房业

可以预见，成都房价出现隔年翻一倍的“爆发式”上涨不现实，但微涨5%-8%还是很正常的。

房价每年涨5%，是个什么幅度？

大概15年翻一倍，比如现在大成都的均价是1.3万/㎡，15年后2.6万/㎡。

这是相当保守的算法了，今年上半年大成都新房均价元/㎡，同比上涨15.8%。

3年期定期理财的存款年化利率是2.75%，如果一个城市经济稳步增长，人口流入有保障，从长期来看，房价上涨的幅度不可能赶不上定期理财带来的收益。

从短期来看，成都下半年将显现不同区域房价“涨跌互现”的分化格局。

成都主城区、高新南区、天府新区等核心城市区域，它们的涨幅会高于那些非核心区，而近郊、远郊去化困难的项目则会打折促销，变相降价。

来源：成都市房管局备案系统，成都正合策略服务中心整理

上半年，成都楼市讨论最激烈的话题莫过于土拍。从5月开始，数场激烈而焦灼的土拍轮番上阵，没有给购房者一点喘息时间。

这种急促的地价刷新节奏也让成都市场上出现了两种声音：一种是以开发商销售以及中介为主，认为地价涨了，房价将大涨；另一种是刚入门的购房者，认为疫情之下收入锐减，没有钱买房，开发商高价拿的地只能烂在手里，房价会下降。

之前楼市君就反复分析过高价地与房价的关系，高价地不等于地王，同样也不能完全与高房价挂钩，但当成都二圈层地价普遍破万的时候，还能奢望房价不过万？

据克尔瑞四川统计，6月二圈层平均成交楼面价破万，为元/㎡，创历史新高，远高于年度平均楼面地价元/㎡；平均溢价率32%，高于年度平均溢价率28%。

另外，成都地价不破2万红线的“规则”已经被打破，下半年可能还会有更多的想象空间。

从最近两个月成都住宅市场发放的13个项目的建设工程规划许可证可以看出，成都主城区，正在和刚需说“再见”。

这13个项目均位于成都五城区，大部分项目成交楼面价都在万元以上。

另外，这些项目容积率几乎都在1.5-3.0之间，甚至不乏容积率低至1.16，地块综合条件还过得去的，大多数房企会选择以洋房、联排、叠拼等低改善类产品为主。

今年下半年，成都中心城区土地供应仍以“低密”为主，以天府新区为例，下半年将供应亩宗地，以小于2.0的低容积率住宅用地为主。

这意味着，未来随着越来越多的“低密高价地”的入市，成都新房赛场将出现更多“高端选手”，同时，随着早期拿地的“价格神盘”陆续退场，成都主城将全面迎来“高端改善”时代。

目前，成都各圈层刚需产品供应占比全线回落，-㎡刚改产品成交占比提升，刚需“被迫”改善。

但于改善购房者而言，下半年的成都楼市，将会有更多“产品力超群”的项目亮相，改善型购房者将真正迎来置业春天。

来源：成都市房管局备案系统，成都正合策略服务中心整理

与土地市场的火爆相比，上半年的成都新房市场并没有同频共振，而是出现了两极分化。

主要变现在两个方面，一是区域冷热不均，二是楼盘冷热不均。

区域方面，供应量大增的天府新区以及备受
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