作者：陈明君

每一个行业，每一件事，偶尔回顾一下，你总会有新的收获或认知。

回顾一下中国房地产最近20年来的销售情况，再结合当年自己的决策和做法，自己是房地产历史长河中的一粒沙，还是一粒金？

年之前

此时的中国是没有商品房交易的，那时候一年修建的房屋就是多万平方米。

那时候读个中专出来就算一个人物，就可以坐等福利分房了。

但是，全国人才济济，房子就那么一点，分房难度比现在的人才去申请人才安居房难得多。

我的一位亲戚中专出来后，等单位的福利房，从青年等到了“爷爷”，总算拿到房子了，可是，孙子不喜欢爷爷的房子了，说没有父母在城里买的房子漂亮。

是啊，不论是现在的商品房还是人才安居房，都更宽敞、明亮，还带大花园，舒适度比那时候的福利梯步房好得多。

在四川成都，有的房子由于是共用厕所、共用厨房，一厨一厕挑起两个单间，供两家人住，人们叫它“扁担房”。

早年钢管厂就有很多这样的房子，现在早拆了。

虽然这些福利房不好，体验度差，但是有一点是永远都否定不了的，那种拿到房屋的幸福度和成就感，是你买商品房永远都没法比拟的。

年之后

此时开始，中国有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革措施。

由于是市场试水，那时候的房价，价格相对偏低，基本上就是成本价+房地产商的利润。

没有太多的中间环节，比如中介费、营销费、茶水费、广告费（无效部分），统统没有。

特别说一下广告费，那时候的媒介相对单一，主要是传单和报纸，广告和电视影响力稍微弱一些，因为人们买房，总习惯手上拿点东西才好，因为纸质广告上不但把楼盘印刷得非常漂亮，还把乘车路线、地理位置、楼盘配套等标注得一清二楚。

大家拿到这个去看房，感觉非常踏实。

表面看，房地产商投给报纸或传单的广告单价高，但由于媒介渠道相对单一，在总价预算上，实际上不高。

反观今天，一家房地产商某个楼盘开盘，如果拿个20-30万出来打广告，那真是非常难打开局面。

关键是，有许多媒介是无效的，理由就不阐述了。

年和年

此时的中国房地产体量仍然很小，一年新建商品房的交易销售量约在1亿平方米。

在消费观念稍微落后一点的城市（相对北上广而言），包括成都，还没有兴起贷款买房的风潮。

那几年，我们经常听到一个美国老太太的故事，总有人拿她和中国老太太做比较，说一个中国妇女辛辛苦苦存钱买房，一直存到头发花白才买上房子，可是没住几天（更有夸张地说还没来得及装修，就一命呜呼了），而一个美国女子在年轻时就按揭买房，等变成老太太的时候，她已经在宽敞明亮的房屋内享受一辈子了。

可能是房地产商营销人员为了做业绩吧，把这个营销故事讲得挺透彻的，就连我家文化程度非常低的老爸，都能将这个故事讲得精妙绝伦。

年到年

这个10年不得了，可以说是房地产的首个黄金十年。

房产体量涨了6倍，有数据说是涨了8倍，10年翻三番。

反正就是一堆惊人的数据，到底是多少，各家不一（主要是，这段时间小产权房大量涌现，导致数据差距挺大）。

总之，就是涨了。

不但房地产体量涨了，价格也在涨。

但相对来说，房价涨得比较温和。

这个时候，许多嗅觉敏感的人，不管有钱没钱，都在大量买房。

在国内一些地方，出现了专业的炒房团，温州炒房团，在这个时期体现得最为明显，几乎是去一个地方，房价就涨一波。

05年

这一年十分特殊，值得拿出来单独说。

这一年，全球金融危机发生了，受此冲击，中国的房产交易量开始萎靡，体量缩减到6亿平方米。

关键是，这一年四川发生了一件大事，汶川特大地震。

震后成都为了刺激经济，推出了一些购房优惠政策，包括购房补贴。

川渝君当年买过一套房，退税+补贴，好大一笔钱，以至于官方通知川渝君去零钱时，都不敢相信，还以为是骗子打来的电话，设的陷阱。

值得一提的是，在这段时间买房，能够享受七折利率，就是贷款基本利率打七折，非常划算。

这段时间，应该是贷款买房最舒坦的一个时段，再也不会有了。

年到年前后

这段时间中国房地产的交易量突飞猛进，从6亿平方米增长到15亿平方米左右（数据有多种，度娘数据是15.73亿平方米）。

此时买房，北上广咱就不说了，就成都而言，买房还是非常容易的，至少在贷款上，没什么难度。

值得一提，在年10月1日，成都迈出楼市调控第一步，规定个人在成都市五城区（含高新区）以及天府新区成都直管区、龙泉驿、新都、温江、双流、郫县只能新购买1套住房，且购买第二套房首付提高至4成。

购买高新南区、天府新区成都直管区房产需当地户口或1年以上社保。

从此，在成都买房有了门槛，不是随随便便在一个地方就能买房的。

明面上，有钱也不一定是大爷。

年前后到年前后

这三年时间，全国房产销售面积处于稳步微弱波动阶段：

年，全国商品房销售面积万平方米，比上年增长7.7%。

年，全国商品房销售面积万平方米，比上年增长1.3%。

年，全国商品房销售面积万平方米，同比下跌0.06%。

对比这三年数据，发现没有，商品房销售面积出现转折点了，有了“同比下跌”字样。

也在这三年，中国的房价突飞猛涨。

数据就不罗列了，再也没有什么能比大家的实际感受更能说明问题的了。

值得注意，在这期间，成都的限购政策一步步收紧，获得房票的难度越来越大。

年，全国商品房销售面积万平方米，比上年增长2.6%。

尽管有疫情影响，但是，国人在固定资产上的购买能力太强悍了，这一年，全国商品房销售面积还是增长了，数据比以往任何一年都高。

08未来

未来，中国房地产的交易量会怎样？

这是一个值得思考的问题，但有一点，在购房资格以及贷款审核日趋严格的当下，交易量突飞猛进的情形已经一去不复返了。

低买高卖的时代一去不复返了。

炒房团的好日子一去不复返了。

当然，大家轻松买到房屋的日子也一去不复返了。