《楼视大脑》本期要点：

1.楼市疯牛行情结束，慢牛格局开启

2.炒房被清除出市场，刚需还在排队

3.投资性预期需减弱，年均涨幅5%-10%

不要低估了调控的决心，

也不要忽视了市场的变化！

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今天是5月工作的第一天，我们照例回顾一下4月的厦门楼市，看一下当下市场和发展趋势。

从去年10月至今，调控对楼市一直采取着高压的态势，制止人们对楼市的狂热窥视。

尤其是在今年3月底，为了堵住二手房市场的漏洞，全国范围调控升级。厦门更是成为第一个“限交易”的城市，对短期内高杠杆赚差价的炒房客采用了休克性疗法。

从主动加价也买不到房的恐慌，到中介门前车马稀，这转变就在一瞬间。那么，这一个月以来厦门楼市发生了哪些变化？

壹

NO.1

这一个月以来，厦门一手住宅的成交量有所下滑，主要受到供求矛盾的影响。供应面积依然十分紧缺，多盘出现无房可售的局面，仅有3个项目推盘入市，开盘去化率达九成以上。

在严格的限价下，开出的几张预售证价格分别为2.7-2.9万/㎡、3.6-3.8万/㎡、3-3.5万/㎡，比预期下调了-元/㎡，厦门全市新房的整体成交均价被狠狠地摁住。

然而，各区的情况却有明显的差异，调控进入深水区，楼市的分化区域愈加明显。

思明新房以别墅超豪宅销售为主，备案价格动辄6、7万/㎡，甚至达到10万/㎡。湖里的新盘预售价有所下调，与思明区拉开差距。

海沧目前以别墅销售为主，导致成交均价逐渐走高。集美的环集美湖板块处在蛰伏状态，灌口的低价盘拉低均价。翔安在售新房非常少，基本在3万/㎡左右。同安区除了环东海域的个别楼盘3万+，其余基本还处在2万+。

贰

NO.2

疯涨的确停滞了，新房价格动弹不得，二手房价格虽有了回旋余地，一些房源下调了-元/㎡，但并未出现大规模的大幅降价，各方都还处在观望状态。

这阵观望过后，楼市要想再出现疯涨的概率太小。事实表明，调控还在继续加码，定向加息的绳索正在步步紧逼楼市。

北京各银行5月2日起首套房将执行基准利率，也就是4.9%（5年以上贷款基准利率）的年利率，二套房执行基准利率基础上上浮20%。这就意味着二套房万贷款要多付20万元利息！

一线城市作为风向标，具有“示范性”，接下来各个楼市热点城市跟进的可能性极大。这一信号的释放表明：房地产市场的画风将真的完全逆转，调控进入到“限购+限贷+限价+限售+高资金”阶段！

进入6月后，疯牛行情将彻底结束，厦门楼市进入慢牛格局，未来5年年均涨幅预计在5%-10%的理性范围。

定向加息作为一大“杀手锏”，高杠杆、炒房投机将要被彻底清理出去，自住购房者可可果断进场，中长线投资需要降低投资预期合理配置资产。

叁

NO.3

“调控-涨价”被认为是一种死循环，这样一种“越限越涨”的魔咒能被这史上最严调控给破除吗？

其实每一轮调控都对楼市有着打压作用，而房价的上涨其实是在放松调控之后才发生的，这才让人们产生了一种“越限越涨”的感觉。

本轮调控期楼市降温，房价稳定是必然的，然而最大的问题是在于调控能坚持多久？房价能被控制多久？因此，房地产长效机制成为了当下风口浪尖的“热门词”！

此时我们再抬头看一眼楼市的天空，去年年底的中央经济工作会议提出要“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”，今年的政府工作报告说要“加快建立和完善”，几天前又提出要“加快形成”。

本轮调控的逻辑和框架已逐渐清晰：“要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。”

这个“长效机制”的庐山真面目还未出台，但它才能真正明确本轮楼市调控的方向和预期！

┃文章作者：王培

┃数据来源：厦门新景祥

┃商务合作：李容--

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