已获授权来源:万晟智库

海月甲第项目产品研发始于宁波楼市较为低迷的年春，当时摆在操盘团队面前是一块土地成本高昂（原开发商拿地价格为当时鄞州片区的“地王”），规划条件苛刻（常规高毛利低密产品数量有限），周边配套不成熟，非地缘客户认可度不高的“硬骨头”土地。

如果没有更吸引市场、更有效利用土地的产品出现，项目在当时大环境下可能无法实现经营目标。为了打破困局，产品研发团队潜心研发低层高密产品，通过创新“L\T\Z合院系列”产品、新中式“六坊十二巷”规划、建筑与庭院交错穿插的“院落式"示范区，打磨属于宁波的“甲第”文化住区。

产品：“L\T\Z合院系列”

L院墅实景照片

历时半年数十轮产品组合方式推演

海月甲第项目作为万晟智库低层高密产品系首作项目之一，在院子产品与现代生活融合、开发总货值与产品舒适度融合、礼序轴线与活动轴线融合等方面不断攻坚、追求极致解题路径。

产品组合方式重要决策图谱梳理

合院产品较传统联排产品优势明显

创新研发L\T\Z合院产品较传统联排产品优势主要体现在：

（1）在相同用地情况下，较传统联排产品在容积率上有较大提升。

不同容积率对应不同类型产品(图片来源于网络)

以海月甲第L合院为例，L合院极限容积率约为1.41，达到了正常4-6F左右洋房容积率。赠送比为26%时极限容积率为1.12。实际综合考虑产品组团丰富性、舒适性，赠送率，场地及规划限制条件等因素，海月甲第低密板块实际容积率为0.77。

L合院极限容积率组合方式排布示意

海月甲第低密板块实际容积率0.77组合布局

（2）在相同容积率和建筑密度情况下，较传统联排产品在院子展开面、院子舒适度、院子私密性上均有较大提升。

以海月甲第L合院为例，在相同大小土地和建筑基底条件下：

传统联排不同住户之间可以很容易的观察到彼此院内的活动，缺乏私密感。

传统联排排布示意

某项目联排产品：院子私密感弱

L\T型合院形制的先天优势，使之较传统联排产品更具有空间私密性与秩序感。

L院排布示意

生活围绕着院子展开

合院所有的房间都面朝向院子，从业主的生活方式出发，设计立体院落体系，露台和院子发生对话，生活围绕着院子展开。

3层单院落L合院：建筑与院子的关系

以海月甲第L合院为例:

-计容面积：㎡

-南北向搭接，东西向入院：类双拼居住感受

-围院而居：单院落

-预留电梯位

-两层地下室：全明通风

㎡L合院方案户型图（实际以交付图纸为准）

所有的房间面对着院子（14.5米的院子展开面）

客厅：尺度阔绰，通透性强的流动功能空间

餐厨空间：室内外交织的趣味空间

规划：“六坊十二巷”礼序空间

海月甲第低密板块从传统文化中汲取养分，六坊十二巷的规划格局借鉴了传统中式园林起承转合的空间序列精髓，打造属于宁波的现代坊巷住区。

海月甲第低密板块鸟瞰效果图

“坊”——门头体系

门头体系方案结构图（实际以交付图纸为准）

海月甲第低密板块共设置了5个等级的门头。由高级至低级依次为入口大门-中轴门头-组团门头-街巷门头-入户门头。

各个门头依据不同的等级，配置不同的规制，同级门头也分别设计了纹案，使得业主回家流线明晰，增强领域感及归属感。

门头体系手绘图

入口大门：整个小区中最大体量的门头及最繁复的装饰语言，符合其作为小区的形象展示及精神堡垒的属性。

中轴门头：两进中轴门头和入口大门共同构置出小区的“仪式性”空间，将小区业主从小区外嘈杂的“闹”环境中过滤到小区内的“静”空间。庄重繁复的门头立面风格更是加重了这一回家流线的“仪式感”。

组团门头：小区共分了六大组团，每个组团都有自己的组团门头，门头上制作了牌匾，将每个组团的特色通过人文的方式表现出来，作为不同组团“领域感”的打造，增强了小区的人文性和丰富性。

入口门头：每户人家在进入自家小院之前还有最后一环“仪式化”门头，采用宁波特有的“大墙头”形式，对于宅前领域感的强调以及宅门入口气势的打造有重要作用。

“巷”——道路体系

道路体系方案结构图（实际以交付图纸为准）

海月甲第根据总图空间的等级，共设置了3个等级的道路，由高级至低级依次为主轴迎宾道--组团道路-入户道路。

主轴迎宾道：10米宽的迎宾道路为小区最主要的“仪式感道路”，前半段结合”三进门头“打造富有“仪式感”的“静空间”，后半段结合景观小品，打造富有休闲娱乐活动的“动空间”。

组团道：组团道路为次级道路，与迎宾道路呈“十字对称”，为小区空间结构的核心支架。组团道路连接各个组团，在道路上布置各种景观小区，道路变化规律有序，在巷道中利用植物绿化形成尺度宜人的邻里空间。

入户道：入户道路为小区内尺度最小的道路，约每六户人家共用一条入户道。结合不同组团的特有氛围，选取不同意境的端景照壁或端景雕塑或植物以形成中式传统街坊里弄的氛围。

“甲第”文化故事与“院落式"示范区

宁波故事：甲第世家

“甲第世家”（-）坐落于宁波慈城金家井巷，为明朝嘉靖进士、翰林院佥事钱照住宅。平面布局为纵长方形，中轴线上主题建筑有前室和前后两进厅。

甲第世家平面图

万晟以“甲第”为名，意图将宁波当地族亲文化、门第文化、书香文化与现代建筑空间的营造结合，强调“甲第文化”社区气质以及宁波名门记忆的回归。通过合理的设计做到古为今用，系统的讲完一套“宁波故事”。

“院落式"示范区展示

海月甲第在中轴仪式空间的三进院落上吸收了“甲第世家”的平面空间元素，并进行演化、抽象化，在空间结构上遵循传统住宅的布局格式，即前堂-天井-前厅-天井-后厅-天井，一进房子一进庭院，建筑和庭院错落进行的方式。

双层级示范（示范区面积：㎡）

一级展示——中轴景观（仪式空间）

二级展示——售楼处及样板房（功能空间）

双流线设计：避免回头路

空间趣味性：七院子三门头，庭院与建筑交替行进

售楼处室内空间

后记：致匠心

文

李宗盛

人不能孤独地活着,之所以有作品

是为了沟通,透过作品去告诉人家

心里的想法,眼中看世界的样子

所在意的,所珍惜的

所以,作品就是自己

所有精工制作的物件

最珍贵最不能代替的

就只有一个字

“人”

人有情怀有信念有态度

所以

没有理所当然

就是要在各种变数可能之中

仍然做到最好

——吴冠中《双燕》原型为宁波月湖民居

感谢团队

感谢优秀的宁波万科操盘团队邀请万晟作为项目的产品设计方，并且在整个设计研发及落地过程中给予极大的信任和支持。

感谢优秀的合作伙伴上海睿风建筑、宁波中森、上海奥雅、卡纳设计等单位对于项目产品力提升的不懈追求。

同心者同路，致敬在路上的人们！

工程档案

项目名称

华堂嘉园（原名：海月甲第）

项目地点

浙江·宁波

容积率

1.6

绿化率

30%

地产开发

宁波万科房地产公司

产品策划与研发

万晟智库

建筑方案设计

万晟智库+睿风建筑

建筑施工图设计

宁波中森

景观设计

上海奥雅

室内设计

卡纳设计

设计时间

年6月-年12月

Vansn关于我们

万晟智库前身为万科上海区域产品管理部，年在万科集团“城市配套服务商”战略指导下，作为万科上海区域“热带雨林”业务的一员，成立的万科全资子公司。

业务涵盖房地产产品定位与策划咨询、产品建筑设计、设计全周期开发管理、工程技术管理、室内设计与景观设计顾问咨询等各个领域，致力于为房地产开发商提供专业的土地价值判断建议和对应土地属性的产品溢价策略。

在过去的年，万晟智库参与了近二十个与低密相关的项目。关于低密产品的思考伴随了整个团队的成长。年我们持续低密方向的产品创新，期待与更多优秀的合作伙伴携手并进！

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